Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости

Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости

  • By
  • Posted on
  • Category : Без рубрики

Любой метод оценки имеет погрешность Лев Лейфер, генеральный директор Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород У любого способа оценки бывает погрешность, в результате оценка стоимости бизнеса, полученная с применением разных методов, будет иметь отличия. При определении активов могут не приниматься нематериальные активы, стоимость которых оказывается весьма существенной. Не так давно нам пришлось определять стоимость компании, которая работала в сфере атомной энергетики. Так вот, неучтенные интеллектуальные активы составили миллионы долларов. Еще одна возможная ошибка — это завышение цены основных фондов. У компании есть здания, для строительства которых пришлось потратить внушительные деньги. На вид эти здания весьма привлекательные, их можно было бы использовать, однако они оставались не востребованными из-за упадка сельского хозяйства. Других подобных предприятий в регионе больше нет. Склады, мастерские и коровники длительное время стоят без присмотра, котельная не работает, административные помещения пустуют. Если подходить к оценке формально, без учета пользы данных активов, то их стоимость получится завышенной.

Информация, необходимая для оценки бизнеса

Скачать электронную версию Библиографическое описание: Санкт-Петербург, июнь г. Использование качественной информационной базы является одним из путей предотвращения неправильных бизнес-решений. Невозможно оценить состояние предприятия, не обладая при этом информацией.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов.

Рыночная стоимость Важнейшим понятием оценочной деятельности является понятие рыночной стоимости. Федеральный закон"Об оценочной деятельности в РФ" дает следующее определение этому понятию: Проще говоря, если вы закажете оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получите разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования?

Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки. Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками.

Прогнозы объемов производства, капи- тальных вложений, величин износа базируются на ретроинформации бухгалтерского учета, его первичных документов — иного источника ин- формации нет. Таким образом, как для западного, так и для российского специа- листа крайне актуальной следует считать проблему проведения коррек- тировок данных бухгалтерского учета вследствие которой их можно бы- ло бы использовать для целей оценки. На западе внесение таких корректировок называется процедурой нормализации.

Нормализующие корректировки проводятся по следую- щим направлениям: Нормализация бухгалтерской отчетности проводится с целью оп- ределения доходов и расходов, характерных для нормально действую- щего бизнеса.

Оценка имущества: процедура, цели проведения, виды, методы, при реструктуризации или банкротстве бизнеса;; На добровольной основе. отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения использования этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день. По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов от владения или использования этим объектом. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать её, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путём соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: Эти методики являются основными в данном методе.

Оценка недвижимости

Выбор стандарта стоимости и методов оценки Первым этапом проведения оценки бизнеса является определение искомой стоимости в соответствии с существующими стандартами стоимости бизнеса. Затем, когда определен необходимый стандарт стоимости бизнеса, определяются необходимые для оценки компании методы, наиболее подходящие в данном конкретном случае. Подготовка информации для проведения оценки В соответствии с определенными методами оценки определяется набор и объем необходимой информации.

Информация может черпаться из нескольких источников, как то: Характеристики предприятия, доли акционеров в капитале предприятия или ценных бумаг, подлежащих оценке, включая права, привилегии и условия, количественные характеристики, факторы, влияющие на контроль и соглашения, ограничивающие продажу или передачу.

Оценка стоимости компании необходима в самых различных ситуациях при: оценки и степень достоверности информации, используемой в каждом из С помощью доходного подхода можно обосновывать стоимость бизнеса, его первоначальную оценку, которая обсуждается в процессе переговоров.

К внеучетным источникам информации относятся документы, которые регулируют хозяйственную деятельность: Комплексное использование перечисленных источников информации и правильное их сочетание в процессе экономического анализа позволяют всесторонне изучать работу предприятий и полнее выявлять резервы их экономического и социального развития. Отчетность позволяет организациям формировать мнение об эффективности использования финансовых ресурсов.

Бухгалтерская финансовая отчетность дает возможность любому субъекту хозяйствования использовать формируемую в среде бухгалтерского учета систему показателей для привлечения клиентов и доказательства своей надежности как потенциального партнера. Необходимость анализа отчетности в условиях рыночных отношений обусловлена потребностью бизнеса в оценке деятельности и помощи в поиске ответа на вопрос, как правильно хозяйствовать.

Отчетность организации — это система показателей, представляющих сводные данные о состоянии и результатах деятельности хозяйствующего субъекта и его подразделений за определенный период. Отчетность формируется в рамках организации, раскрывает различные стороны функционирования и основывается на взаимосвязанных и взаимодействующих видах хозяйственного учета.

Отчетность организации классифицируется по видам, периодичности составления, степени обобщения отчетных данных. По видам отчетность подразделяется на оперативную, бухгалтерскую, налоговую, статистическую.

Основные подходы оценки бизнеса используемые в международной практике их достоинства и недостатки.

Иначе в дальнейшем она может потребовать признание оценки недействительной в судебном порядке. Заказчик получает готовый отчет и оплачивает работу. Таким образом, проведение оценки имущества невозможно без привлечения профессионального оценщика. В особо сложных случаях потребуется консультация сторонних экспертов. Услуги по определению стоимости объектов обходятся достаточно дорого.

Источники информации, используемой для анализа финансового состояния экономическому росту – медленный процесс преобразования на уровне рыночных отношений обусловлена потребностью бизнеса в оценке деятельности и По результатам квартала составляются две основные формы.

Тенденции экономического развития анализируются оценщиками от общего к частному: Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости. Изучение ретроспективной динамики является основой для со-ставления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на будущую конъюнктуру.

Анализ статистических данных, изучение поведения участников рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тенденции, определяющие стоимость недвижимости. Растущие процессы интеграции российской и мировой экономики, специфика движения российского капитала требуют анализа и учета тенденций развития мировой экономики и степени их влияния на национальные процессы. К факторам, заслуживающим анализа, относятся изменение базовых национальных и международных по-казателей, таких, как внешнеторговый баланс, валютный курс, уровень цен на импортируемые товары, уровень промышленного производства и объем розничной торговли.

Текущее состояние и перспективы развития национальной эко-номики оказывают существенное влияние на процесс оценки недви-жимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т.

Основными показателями экономического развития региональной экономики являются изменение численности населения, образование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в данном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки.

Экономическая активность района, которая позволяет привлекать доходы из других районов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости.

Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным, по сравнению с моноотраслевым, так как этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость. Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат оценки.

7. Подготовка информации, необходимой для оценки. Виды и способы организации информации.

Целью анализа текущей и ретроспективной финансовой отчетности является определение реального финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов. В зависимости от целей оценки направления анализа финансового состояния фирмы меняются. Например, если оценивается стоимость миноритарного неконтрольного пакета акций предприятия, то потенциального инвестора в большей степени будут интересовать прогнозная оценка рентабельности фирмы, ее способности выплачивать дивиденды.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки: Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Виды внешней и внутренней информации, их источники. Информационная база оценки бизнеса, ее состав и структура . составляет неотъемлемую часть процесса оценки. . Основные источники информации, используемые при проведении оценки объектов недвижимости. Оценка.

Настоящий Федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. Требования к составлению отчета об оценке 3. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля г.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

Основные источники информации, используемые в рамках затратного подхода к оценке бизнеса

Отсканированные страницы Количество страниц: Повышение стоимости предприятия — один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов и только на данных бухгалтерской отчетности предприятия.

Система информации (внешняя, внутренняя информация). Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как инвестиционного Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской.

Наиболее значимой Внутренней информацией, способной существенно повлиять на результаты полученной оценки, являются следующие моменты: Источники внутренней информации могут быть: При поиске источников информации особое внимание нужно уделять таким вопросам, как стоимость и конкретность получаемой информации, надежность и гарантии достоверности информации. К сожалению, имеется прямая зависимость причем обычно очень тесная между степенью конкретности информации и стоимостью ее получения.

Необходима оценка надежности информации с заданием допустимой погрешности ; она должна включать источник, срок, в течение которого информация остается актуальной, и ее анализ. Репутация источника — это одно, а использование доказательств, подтверждающих ее, — совсем другое. Некоторые источники стоит прокомментировать. Правительственные учреждения, как государственные, так и надгосударственные, могут служить хорошим источником необработанных данных, особенно рыночных и макроэкономических, а также информации, касающейся регулирования.

Однако часто эти данные нужно интерпретировать или анализировать. В том, что касается экспортных рынков, торговые ассоциации зачастую являются более полезным источником. Число компаний, занимающихся частными исследованиями и информацией, за последние годы выросло в несколько раз; они специализируются на сборе информации о рынках и конкурентах.

Виды стоимости в оценочной деятельности

Подготовка информации, необходимой для оценки. Виды и способы организации информации. Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям: Существуют три пути организации информации: Хронологический путь организации информации предусматривает последовательный переход от прошлого к будущему или от будущего к прошлому.

Информационное обеспечение — основа процесса оценки бизнеса. Без предварительного анализа объемов необходимой информации, источников ее . Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы.

Тематика курса"Оценка бизнеса" Тема 1. Понятие и сущность оценки бизнеса 1 Объект и цели оценки бизнеса. Терминология оценки бизнеса; 2 Принципы оценки бизнеса; 3 Информационное обеспечение оценки бизнеса; 4 Нормативно-правовое обеспечение оценки бизнеса; 5 Процедура оценки бизнеса и основные требования к отчету об оценке бизнеса; 6 Согласование результатов в процессе оценке бизнеса; 7 Оценка контрольных и неконтрольных пакетов акций.

Доходный подход в оценке бизнеса 1 Основы финансовой математики; 2 Характеристика методов доходного подхода и сфера их применения; 3 Содержание и практическое применение метода дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса. Сравнительный подход в оценке бизнеса 1 Содержание методов сравнительного подхода и их применение; 2 Метод компании - аналога; 3 Основные типы ценовых мультипликаторов. Затратный подход в оценке бизнеса 1 Характеристика методов затратного подхода в оценке бизнеса; 2 Особенности оценки различных активов; 3 Оценка бизнеса методом накопления чистых активов; 4 Метод ликвидационной стоимости; 5 Оценка бизнеса методом избыточного дохода.

Оценка недвижимости 1 Характеристика недвижимости как объекта оценки; 2 Концептуальные основы рынка недвижимости; 3 Принципы и процесс оценки недвижимости; 4 Доходный подход в оценке недвижимости; 5 Сравнительный подход в оценке недвижимости; 6 Затратный подход в оценке зданий и сооружений; 7 Согласование результатов в процессе оценки недвижимости; 8 Основные требования к отчету об оценке недвижимости. Основная литература 1 Киршин И. Управление финансовой деятельностью предприятия.

Проблемы, концепции и методы: Дополнительная литература 1 Андрианов Ю. Введение в оценку транспортных средств. Оценка предприятий имущественный подход. Руководство по оценке бизнеса.

Оценка стоимости компании: Финансовая информация и источники #3

Узнай, как мусор в"мозгах" мешает людям больше зарабатывать, и что ты лично можешь сделать, чтобы избавиться от него навсегда. Кликни здесь чтобы прочитать!